무상임대차계약 작성방법 주의사항 알아봐요

무상임대차계약 작성방법 주의사항 알아봐요.

공짜인데 계약서가 왜 필요해?" 무상임대차계약서 작성법 A to Z 

주택이나 상가 등 부동산을 빌려 사용할 때, 우리는 보통 보증금과 월세를 내는 유상 계약을 떠올립니다.

 

하지만 때로는 형제자매, 부모 자식 간 혹은 아주 가까운 지인 사이에 금전적 대가 없이 공간을 빌려주는 '무상임대차'가 이루어지기도 합니다.

 

"돈도 안 오가는데 굳이 계약서까지 써야 하나?" 싶을 수 있지만, 예상치 못한 분쟁을 막고 서로의 권익을 보호하기 위해서는 무상임대차계약서 작성이 매우 중요합니다.

 

좋은 마음으로 시작한 무상 대여가 나중에 골치 아픈 문제로 번지는 것을 막기 위해서라도, 오늘은 무상임대차계약서 작성 방법과 주의사항, 꼭 챙겨야 할 특약까지 자세히 알아보겠습니다.

무상임대차계약, 왜 필요하고 언제 활용될까요?

무상임대차계약은 말 그대로 임대료 없이 부동산을 사용하고 빌려주는 계약입니다. 주로 다음과 같은 경우에 활용됩니다.

1. 가족 및 친밀한 지인 간의 선의:
   • 부모님이 자녀에게 거주 공간을 무상으로 제공하는 경우
   • 형제자매가 서로의 필요에 따라 공간을 빌려주는 경우
   • 아주 가까운 친구에게 단기간 사무실이나 창고 등을 사용하도록 하는 경우
   • 이런 경우는 상호 신뢰를 바탕으로 하기에 분쟁 가능성은 낮지만, 만약을 대비해 간단한 서류라도 남기는 것이 좋습니다.
2. 임대인의 특정 목적 (임차인 주의 필요!):
   • 간혹 건물주나 집주인이 기존 임차인에게 "월세를 대폭 낮추거나 없애줄 테니 무상임대차계약서를 다시 쓰자"고 제안하는 경우가 있습니다. 임차인 입장에서는 당장 보증금이나 월세 부담이 줄어드니 솔깃할 수 있습니다.
   • 임대인의 속내: 임대인 입장에서는 임대차 보증금이 없거나 매우 적으면 해당 부동산을 담보로 대출받을 때 대출 한도가 더 높아지는 이점이 생길 수 있습니다. (선순위 임차보증금이 없으므로 은행에서 담보 가치를 높게 평가)
   • 임차인의 위험: 만약 임대인이 대출금을 제대로 상환하지 못해 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 무상 임차인이거나 소액의 보증금만 낸 임차인은 그 보증금마저 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권을 제대로 인정받기 어려울 수 있기 때문입니다. 따라서 이런 제안에는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

무상임대차계약서 작성방법 어떻게 작성해야 할까요?

무상임대차계약서라고 해서 특별히 정해진 양식이 있는 것은 아닙니다. 일반적인 표준임대차계약서 양식을 활용하되, 몇 가지 사항을 명확히 기재하는 것이 중요합니다.

1. '무상임대' 명시:
   • 계약서의 보증금 및 차임(월세) 금액 입력란에 '0원', '없음', 또는 '무상임대'라고 명확히 기재합니다.
   • "보증금: 금 영(0)원정", "차임: 금 영(0)원정 (무상임대차임)" 과 같이 표기합니다.
2. 임대인 및 임차인 인적사항:
   • 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확하게 기재합니다. (법인인 경우 법인명, 사업자등록번호, 법인등록번호, 대표자, 소재지 등)
3. 부동산의 표시:
   • 임대차 목적물의 소재지 (정확한 주소), 건물명 및 호수, 임대할 부분의 면적(㎡), 부동산의 종류(주택, 상가, 사무실 등)를 상세하게 기재합니다. 등기부등본을 확인하여 일치하도록 작성하는 것이 좋습니다.
4. 임대차 기간:
   • 언제부터 언제까지 무상으로 사용할 것인지 계약 시작일과 종료일을 명확히 기재합니다. "O 년 O 월 O 일부터 O 년 O 월 O 일까지 (O년간)" 등으로 표기합니다. 기간을 정하지 않으면 언제든 해지 통보로 인해 관계가 불안정해질 수 있습니다.
5. 계약일 및 서명 날인:
   • 계약 체결일을 기재하고, 임대인과 임차인 각자가 서명 또는 날인합니다.

분쟁 방지의 핵심! 무상임대차계약 시 꼼꼼히 챙겨야 할 '특약사항'

무상이라고 해서 부동산을 함부로 사용하거나 관리를 소홀히 해서는 안 됩니다. 특히 다음과 같은 사항은 특약으로 명시하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.

1. 사용 목적의 특정:
   • "임차인은 본 부동산을 주거 목적(또는 사무실, 창고 등 구체적 용도)으로만 사용하며, 그 외의 용도로 사용하지 아니한다."
   • 이를 통해 임차인이 계약된 용도 외로 부동산을 사용하는 것을 제한할 수 있습니다.
2. 유지·보수 및 원상복구 의무:
   • "임차인의 고의 또는 과실로 인한 시설물 파손 시에는 임차인이 자신의 비용으로 원상복구한다."
   • "통상적인 사용에 따른 소모나 간단한 수선은 임차인이 부담하고, 주요 설비(보일러, 수도 등)의 노후로 인한 수선은 임대인이 부담한다." (무상임대이므로 임차인 부담 범위를 좀 더 넓게 잡는 경우도 있습니다. 협의 필요)
   • "계약 종료 시 임차인은 자신의 비용으로 부동산을 원래 상태로 복구하여 임대인에게 반환한다."
3. 각종 공과금 및 관리비 부담:
   • "본 부동산 사용에 따른 전기료, 수도료, 가스비, 관리비 등 제세공과금은 임차인이 부담한다." (무상이므로 실제 사용자가 부담하는 것이 일반적입니다.)
   • 재산세 등 부동산 보유에 따른 세금은 임대인이 부담합니다.
4. 제3자에게 양도 및 전대 금지:
   • "임차인은 임대인의 사전 서면 동의 없이 본 계약상의 권리를 제3자에게 양도하거나 임차물을 전대할 수 없다."
5. 계약 해지 조건:
   • "임차인이 본 계약상의 의무를 위반하거나 사용 목적을 위반한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다."
   • "임대인 또는 임차인이 부득이한 사유로 계약 기간 중 해지를 원할 경우, O개월 전에 상대방에게 서면 통지한다." (무상임대이므로 일반 임대차보다 해지 조건이 유연할 수 있으나, 명시하는 것이 좋습니다.)
6. 보험 관련 사항:
   • 화재보험 등의 가입 주체 및 책임 범위를 명시할 수 있습니다.

무상임대차계약, 이것만은 기억하세요!

• 선의라도 계약서는 필수: 아무리 가까운 사이라도 사람 일은 모릅니다. 간단하게라도 계약 내용을 서면으로 남겨두는 것이 서로에게 좋습니다.
• 임대인의 대출 목적 의심: 만약 임대인이 먼저 낮은 보증금이나 무상임대를 제안하며 계약서 재작성을 요구한다면, 그 의도를 파악하고 신중하게 결정해야 합니다. 필요하다면 전문가의 조언을 구하세요.
• 세금 문제 발생 가능성: 원칙적으로 무상 사용에 대해서도 증여세 문제가 발생할 수 있으나, 사회 통념상 용인되는 가족 간의 소액 부동산 무상 사용 등은 과세되지 않는 경우가 많습니다. 다만, 고가 부동산이거나 특수관계가 아닌 자 간의 무상임대는 세무 당국이 문제 삼을 소지가 있으므로 주의가 필요합니다. (세무 전문가와 상담 권장)

무상임대차계약은 자주 사용되는 계약 형태는 아니지만, 상황에 따라 유용하게 활용될 수 있습니다.

 

오늘 알려드린 작성 방법과 주의사항을 잘 기억하셔서, 불필요한 오해나 분쟁 없이 원만한 부동산 사용 관계를 만들어가시길 바랍니다.

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